引言：现实生活中一些购房人基于受购房政策或房贷政策影响的原因，选择通过借用他人名义来购置房产的方式来实现获得购房资格、银行贷款资格或者降低房屋首付款比例的目的。但是，事后有些名义购房人违反双方的约定，以双方之间只是一个借款购房关系为由拒绝将房屋过户给借名购房人，由此引发纠纷。

一、借名购房和借款购房的表现形式

（一）借名购房的表现形式

借名购房的一般表现形式是购房款全部由借名购房人支付，房屋也实际由借名购房人占有，但是房屋登记在名义购房人名下。当然，偶尔也会出现购房款全部由借名购房人支付，房屋登记在名义购房人名下，并由名义购房人实际占有的情况。

（二）借款购房的表现形式

借款购房则通常表现为购房款全部由出借人支付或者购房款部分由出借人支付部分由借款购房人支付，房屋登记在借款购房人名下，并由借款购房人实际占有。

在实务中，还有一些借款购房的表现形式也很常见。就是出借人出于担心借款人无法按时还款甚至不还款的考虑，与借款人约定，先将房屋登记在出借人名下，房屋由借款人实际占有，待借款人将购房款全部还清之后，再将房屋过户至借款人名下。

二、借名购房和借款购房发生混淆的原因

借名购房和借款购房之所以会产生混淆，主要是因为两者在表现形式上有很多重合的地方，难以区分。事实上，借名购房和借款购房最主要的区别是购房款项的性质，如果是借款则是借款购房，如果不是则是借名购房。然而在实务中，款项的性质其实是很难区分的。特别是借名购房人与名义购房人之间既没有签订书面的借名购房合同，在借名购房人向名义购房人转账汇款时又没有备注款项性质的情况下，很难区分双方之间究竟是借名购房关系还是借款购房关系。

三、借名购房和借款购房的识别

如何识别是借名购房还是借款购房，笔者认为需要从购房人是否受购房政策或者是贷款政策影响、与购房密切相关的材料由谁保管、房屋所有者权益实际由谁享有以及购房款项的来源等方面综合进行判断分析。

首先，在借名购房中，借名购房人通常是受购房政策或者是贷款政策限制的人。主要表现为三种人，第一种人是没有购房资格。第二种人是没有贷款资格。第三种人是虽有购房资格和贷款资格，但已有房屋且贷款尚未还清，首付款无法按最低比例购房的人。而借款购房人基本不存在上面的限制情形。

其次，在借名购房中，与所购房屋相关的购房合同、购房发票、房屋权属证书、用于还贷的银行卡等与房屋密切相关的材料通常都是由借名购房人保管，而在借款购房中，前述材料通常是由借款购房人保管。

再次，在借名购房中，借名购房人行使实际管理、使用、处分房屋等房屋所有者权益；在借款购房中，由借款购房人行使实际管理、使用、处分房屋等房屋所有者权益。

最后，借名购房中购房款项均来源比较单一，都来源于借名购房人，而借款购房中的购房款项来源很可能不是来源于单一的某一个人。

四、结语

在现实生活中，借名购房和借款购房虽然容易发生混淆，很难区分，但是结合当时购房的背景、双方之间陈述的购房经过、与购房密切相关的材料的实际保管人、购房款的支付情况、房屋所有权人的权益实际由谁享有等各方面进行综合考量分析，还是可以进行区分的。

作者简介

王娴律师，毕业于西南政法大学