昨日，“名仁讲堂”新年第一讲开讲啦！

             房屋租赁合同纠纷看似简单，实际上不同的物业形态下，所涉及的法律问题纷繁复杂，加上租赁法规不尽完善，导致司法实践中自由裁量空间非常大，因此，如何平衡维护出租方和承租方的合法权益，值得我们深入探讨。

              高级合伙人杨金元律师主持了讲座。

              首先，王娴律师介绍了引发租赁合同纠纷的各种类型，包括拖欠租金、人身伤害、财产损失、擅自转租、变更房屋用途、承租人的优先购买权、装饰装修赔偿以及单方解除合同所引起的纠纷。

              程琳律师接着给大家分享了厂房租赁合同纠纷的法律问题，一般承租人容易忽视工业厂房的土地性质对租赁用途的影响，其实工业厂房的土地性质分为工业用地和仓储用地，一旦工业用地的厂房用于仓储的话，会面临消防验收和消防检查通不过的风险。程律师还提示了装修期免租的税收风险，因为该免租可能不被税务认可而被要求补缴税款及滞纳金。安全生产同样值得重视，制作安全生产管理协议并作为合同附件非常必要。

              担任多家商业综合体法律顾问的孔祥宇律师重点分析了商业物业租赁中的疑难复杂案例，重点分析了售后包租的效力及其风险，尤其对如何识别变相售后包租引起了热烈讨论。孔律师还分享了如何发函、商户储值充值卡群体纠纷处理及出租方如何收回房屋强制清场等疑难问题。还就“以证占地”的情形，譬如宾馆、影院这些需要特别经营许可证的承租人在租赁合同期满或解除后赖着不走，提出了处理意见。

              法学博士胡康律师先分析了不同物业形态的房屋租赁合同的共性及特殊性，接着按照租赁合同签订、履行和终止三个阶段，讲述了承租人可能面临的法律风险，以及需要采取的防范措施。其中，胡律师讲到租赁保证金的性质是一种独立的担保措施，还是预付违约金、具有优先权性质的预付款或者定金时，大家讨论气氛热烈。

               最后，杨金元律师一一作了点评，归纳了房屋租赁合同纠纷的焦点和难点问题。拖欠租金和擅自转租是焦点问题，合同解除及善后事宜是难点问题。杨律师并从租赁合同的效力、租金、转租、解除、承租人优先购买权五个方面讲述了目前房屋租赁合同纠纷的裁判思路和裁判规则。

               通过讲座，让大家系统梳理了租赁纠纷的众多疑难复杂问题，大大提升了对房屋租赁合同的法律风险防控能力和水平。